196.9亿 上海三批次首轮土拍收官！4宗地触顶成交 降温了？

上海三批次首轮土拍收官。

10月12日，上海出让2宗宅地，其中1宗触顶、1宗溢价，揽金38.2亿元。加上10月11日成交的5宗地，至此，上海三批次首轮土拍以4宗触顶、1宗溢价、2宗底价成交收官，总揽金约196.9亿元。

业内人士认为，本轮土拍参拍房企均为国央企，民企退出，参拍房企数量明显减少，土拍热度较第二批次有所下降。

7宗地块4宗触顶成交

10月12日，上海出让2宗宅地，其中1宗触顶、1宗溢价，揽金38.2亿元。土拍规则依然延续“竞地价+竞品质+摇号”方式。

其中，本轮土拍中最火地块是长宁区程家桥街道地块，建筑面积3.6万平方米，起始价24.64亿元，销售指导价11.8万元/平方米。该地块共吸引了包括招商、保利、中海、华润、中铁建、中铁置业、越秀、新长宁在内的8家房企参与竞争，经过21轮竞价触达地价上限27.1亿元进入竞报高品质建设环节。8家房企竞买人均接受绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及8%公租房上限比例进入摇号环节，最终由新长宁集团摇中，成交楼面价75350元/平方米，溢价率10%。

另一宗青浦区地块建筑面积5.7万平方米，起始价10.86亿元，销售指导价4.4万元/平方米。该地块有建发、国贸、同济3家企业参与竞拍，最终由同济以地价11.09亿元摘得，成交楼面价19403元/平方米，溢价率2.12%。

10月11日，上海共出让涉宅地块5宗，其中3宗触顶成交，2宗底价斩获，总揽金158.71亿元。

其中浦东新区地块，建筑面积18.8万平方米，起始价67.15亿元，销售指导价7万元/平方米。该地块共有7家房企参与，包括招商、保利、中海、华润、越秀、象屿、安高+安联，经过70轮竞价触达地价上限73.86亿元进入竞高品质建设环节，7家竞买人均接受了绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例进入摇号环节，最终由招商蛇口摇中，成交楼面价39303元/平方米，溢价率10%。

静安区中兴社区地块建筑面积1.9万平方米，起始价14.1亿元，销售指导价18万元/平方米。该地块有招商、保利、象屿、越秀4家房企参与，经过27轮竞价触达地价上限15.46亿元进入竞高品质建设环节，4家竞买人均接受了绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例进入摇号环节，最终由保利发展摇中，成交楼面价81198元/平方米，溢价率9.66%。

奉贤区奉贤新城地块建筑面积9.33万平方米，起始价15.4亿元，起始楼面价1.65万元/平方米，销售指导价3.69万元/平方米。该地块有招商、保利、象屿、奉贤发展4家房企参与，最终由象屿地产以地价上限16.93亿元竞得，成交楼面价18150元/平方米，溢价率10%。

青浦区金泽地块和金山区金山新城地块均底价成交，分别被长三角投资和建发摘得，成交价分别是29.64亿元和22.8亿元。

热度分化加剧

对于上海本轮土拍，中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出，本轮土拍有几大变化：

一是土拍规则变化，热门地块利润空间压缩。三批次首次执行“高品质建设”竞价环节，地块报价至最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”，本轮7宗地块标准均为绿建二星，其中保利以绿建二星及7%的公租房比例竞得中兴地块，招商蛇口以7%公租房比例竞得三林地块，新长宁以8%公租房比例竞得长宁地块，象屿以7.5%公租房比例竞得奉贤新城地块。

二是装修价格限定，装修品质有望提升。近年来上海新房装修问题频发，在实行房地联动价后，房企的利润空间被压缩，在装修等地方寻找利益突破口，众多热门项目曾被诟病的装修升级包问题等等，现通过规定装修价格下限，可以一定程度上保障购房者的利益。

三是参拍房企减少，民营企业退出。相比二批次土拍，本轮土拍参拍房企数量明显减少，最热门长宁地块也仅8家房企报名，且全部均为国央企，可以看出土拍规则的变化对于民企的资金压力再次加大，导致民企纷纷退出本次土拍。

四是热度分化加剧。本次7宗地块中4宗地块均达到最高限价，所有竞拍房企均接受了绿建二星及公租房比例要求，反映热门地块仍受到房企的追捧。而7宗地块中，金山及青浦西泽镇以底价成交，朱家角地块以2.12%溢价率成交，房企对远郊或开发难度较大地块仍保持谨慎态度，地块间热度分化仍在持续。

陈炬兰认为，总体来看，本次土拍热度进一步降低，4宗地块最后以绿建+公租房的形式竞得，地块高总价、高品质和利润空间的压缩，对上海土地市场的房企开始了新一轮的淘汰赛，国央企将在拿地方面具备更多优势。