广州苏州接力松绑限购 楼市“四限”调整进入新一轮发力期

紧随着广州的步伐，热点二线城市苏州也于1月30日放开限购，对购房面积和套数均不再限制。

此前，广州于上周末再度释放了松绑限购的重磅利好，正式官宣全市120平方米以上户型不限购等多项楼市新政。

中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，新政之后，广州市整体成交表现暂不明显，加之春节返乡影响，预计春节后二月底三月市场成交或有明显回升，政策效果显现更加明显一些。

但业内普遍认为广州的政策落地节奏超预期，且有及时性和较强的信号意义。易居研究院研究总监严跃进认为，近期广州、苏州两城接连放松限购，说明2024年是限购全面放松的重要一年，将有别于2023年的局部放松逻辑，预计将为2024年房地产市场的活跃提供良好的环境。

购买力或将在春节后释放

1月27日，广州官宣了限购松绑政策，明确不论是否为广州市户籍，居民家庭和个人新购买建面120平方米以上住房，均不纳入限购范围；已有的120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。

同时，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

有广州当地一资深中介人士向第一财经记者表示，新政之下，只要把手中已有的房子挂牌，或者办理出租，就能获取新的购房名额，“实际等同全面放开限购”。

中银证券认为，这是继2023年9月20日广州放开非中心城区限购后，对于限购政策的再度优化，这将促进改善型购房需求释放，提升大户型产品的市场活跃度，同时非广州户籍也可以到广州购买120平方米以上住房，将带来一定的外部增量购买力。

第一财经记者采访获悉，重磅利好新政落地的首个小周末，不同区域的项目来访咨询多有改善，但成交表现各异。

位于广州市区的改善项目在一定程度上受惠于新政。某全国性房企内部人士透露，强改善的项目和片区确实来访和成交都有改善，尤其是成交、转化率提升了。

在刚刚过去的周末，位于天河北的新世界天岚项目来访量增幅150%，成交量增幅200%。记者从新世界方面获悉，天岚的主要来访为之前被限购、多次看房的旧客，之前没有名额，需要卖房腾名额，如今120平方米以上户型放开限购，不少改善买家在现场了解到优惠利好后，决定下定刷卡。

但更多业内人士则反馈，并没有明显改善。两家华南房企内部人士向记者表示，咨询量、来访都有所上升，但成交上并无体现。某国资背景房企透露，近郊还有项目说原本有意向的客户转而开始考虑中心区。

另有在一大型连锁中介工作多年的资深中介人士向记者透露，新政之后，很多之前没有名额的客户在咨询，但据其从房管局处了解到，目前很多细则尚未确定，比如限购区的房子如何进行出租备案等，具体操作还需要一些时日。

克而瑞广佛区域的调研也显示，对于限购松绑的新政，目前多个房企展开针对性宣传行动，但周末以零星成交为主，均为旧客转化，预计政策利好需要时间发酵，伴随多个市区新盘入市，真正的改善购买力将在春节后释放。

政策或将重点倾斜于改善需求

尽管目前广州的松绑政策尚未得到有效的市场反应，但从更广泛的层面上来看，广州在新一轮松绑中再打头阵，业内对其他城市的放松有了更多预期。

就在广州发布上述新政前一日，1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，对于热点城市，过去均为调控政策重点监测城市，出于房住不炒、稳定地产、规范政策行为等考虑，政策调整要加强上下之间的协调和报告。目前，各地房地产市场下行，稳定的压力加大，过去的做法不再可行。

天风证券房地产行业分析师王雯、鲍荣富也认为，广州本次限购解除是适应市场供求关系发生重大变化新形势下的针对性举措，整体基于中央“因城施策”及“赋予城市调控自主权”框架，但政策落地节奏仍超出预期，具有及时性和较强信号意义。

上述机构认为，考虑限贷端2023年广州率先下调二套首付比例及贷款利率，不排除其他一线城市后续跟进限购调整的可能，形式或囊括区域、改善型限购宽松等。

58安居客房产研究院分院院长张波也预计，2024年一线城市的限购会进一步放松，除了外围区域限购放松外，针对大面积改善性的二套以上的政策放松也有可能在更多城市落地，但北京、上海落地大面积限购整体放松的可能性相对较小，更多预计将在二线热点城市中落地。

事实上，紧随着广州的步伐，热点城市苏州已经在今日全面放开了限购。

1月30日，有市场消息称，苏州全面取消限购，对购房面积、套数均不再限制。第一财经记者致电苏州市住房和城乡建设局，相关工作人员表示，“现在不再进行购房资格审核，有钱买就行”。这也被市场广泛解读为全面放开限购。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析，相较于广州，苏州的政策力度更大。此次苏州政策也呼应了日前住建部发文的充分赋予城市房地产调控自主权，因地制宜调整房地产政策。苏州作为热点二线城市之一，年度GDP排全国前十，苏州全面取消限购释放较大利好信号，预计未来更多的热点二线城市跟进。

2024年，各地或将针对改善型求进行更多松绑。张波表示，2023年的政策多是重点围绕刚需，无论是首付还是房贷利率，政策的支持力度都会明显更倾向首套房；目前对改善型住宅的政策放开力度会进一步加强，除了置换外，二套及以上的自住性改善也是下一步政策重点倾斜的对象。

天风证券认为，继2023年末北、上调整首付比例及普宅标准后，广州改善性住房限购取消，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。