第三财经网 2024-11-22 10:09 815
随着房地产各项宽松政策发布，8月，上海新房及二手房的市场活跃度提升，叠加认房不认贷政策落地，业内预计“量升价稳、预期向好”是金九银十的重要特征。
八批次新房已有5个楼盘触发积分
9月7日，据上海链家研究院的监控数据显示，8月份，上海全市共成交新建商品房4975套，环比增长4%，同比下降52%；成交金额393亿元，环比增长14%，同比下降45%；套均总价789万元/套，环比增长9%，同比增长13%；成交均价70467元/平方米，环比增长10%，同比增长14%。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，第八批集中供应如期入市。第八批集中供应26个项目，共计8444套房源，供应面积约102万平方米。第八批中均价超过10万元的项目再度回归，共有7个项目。从分布区域来看，黄浦、徐汇、普陀、杨浦等市区均有项目入市。
根据链家研究院监测，从已完成认购的情况来看，有5个项目触发积分，相对来说，表现好于前面两批。此外，随着第八批次不少10万+项目的入市，叠加近期上海放开认房不认贷，打新的积极性可能会再度提升。从放开认贷的首个周末来看，新房售楼处人头攒动，不少原先在外地有贷款记录、在上海无房的刚需客在新政的利好下，纷纷选择入市。
其中，八批次中高总价项目海玥黄浦源于9月6日开启认购，该项目要求认购金350万元，首套存款金额证明500万元，二套存款金额证明1750万元。共推出308套，户型建面约93-598平方米的房源，均价约143000元/平方米。根据第三方机构统计数据，该项目认购第1天认购率为22%，未触发积分。
链家研究院数据显示，从8月份的新房成交结构来看，90-110平方米的占比增加较为显著，占比达到59%，较去年增加了10个百分点。70-90平方米的占比下降显著。价格上来说，400万-600万元的占比增加较为显著，占比达到33%，增加了8个百分点。400万元以下的占比下降，1000万元以上的占比下降。
有新房销售人员认为，随着“认房不认贷”政策的落地，更有利于改善型客户群体入市，因此部分原先手头就握有资金的客户会直接认购总价较高的改善型房源。而对于部分本地无房或外地有过贷款记录的客群而言，此次被重新认定为首套房资格，亦有利于刚需房源成交。
易居研究院研究总监严跃进表示，从调研情况而言，当前上海新房市场确实处于活跃和复苏的态势，且部分数据好于预期。一方面，看房量明显增多，另一方面，部分项目过去单日销售最多仅1-2套，但是政策落地后，单日销售可以超过10套。
澎湃新闻走访多个新房项目也发现，随着“认房不认贷”政策的落地，刚需购房者以及改善型客户已迅速作出决策，政策落地效果明显。部分项目在新政落地后通宵卖房，也有多个新房项目单日销售额破亿，售楼处的停车位被停得满满当当。
周末二手房挂牌量增长65%
不仅是新房市场，二手房市场成交量也已止跌企稳。
据上海链家研究院的监控数据显示，8月份，上海全市共成交二手房1.37万套，环比增长9%，同比下降30%；成交金额454亿元，环比增长10%，同比下降31%；套均总价330万元/套，环比增长1%，同比下降2%；成交均价40421元/平方米，环比增长2%，同比增长2%。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，8月份，在政策利好信号频频释放下，市场止跌企稳，成交量环比增长9%。从成交结构来看，不少刚需客户选择入市，刚需类产品成交占比增加。此外，贝壳景气指数和KMI（贝壳经理信心指数）都呈现上升的态势，说明7月以来市场基本已经筑底。同时，8月末9月初，房地产各项宽松政策发布，上海官宣放开认房不认贷，为市场注入强心剂。
根据上海链家研究院的数据，放开后的首个周末，链家门店成交量较平时周末增长近70%，这主要是之前已经有购买意向、在等政策落地的客户选择快速上车。门店带看量增长30%以上，不少刚需和刚改客户将享受到这波政策红利。此外，周末的新增挂牌量增长65%，说明不少业主的置换需求，在认房不认贷放开后被激活，预计随着市场成交逐步活跃，9月成交量会有进一步的增长。
从价格来看，8月全市均价稳中有增，主要原因为外环内成交占比有所增加。目前来看，利好政策的释放暂未导致价格的大幅波动，仅个别业主存在提价的行为，不过议价空间确实略有收窄。
不过，也有经纪人向澎湃新闻反馈，随着当前新增挂牌量的增加，对于着急置换的客户而言，挂牌价格有优势才更容易成交，“一般都是先推有性价比的，提价的话，成交只能靠后。”
但总体来看，严跃进认为，“量升价稳、预期向好”是金九银十的重要特征。同时，这波行情会持续，充分体现了各类购房政策积极到位、效果显现的导向，市场情绪也总体上处于积极乐观的一面。
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