深圳、广州、上海接连楼市“松绑”

继5月17日人民银行等多部门出台一系列楼市新政后，各地密集落地执行。据统计，累计全国已经超过80%的城市开始落地执行“5·17”新政。

5月27日，上海大幅调整限购、房贷、公积金等政策，成为一线城市中首个发文落地“5·17”新政的城市。5月28日，广州也进一步跟进落地新政。同日，深圳也跟进下调首付比例和利率下限。

业内人士认为，上海、广州此次楼市新政力度较大，超出市场预期，将有效提振市场信心，预计更多核心城市也将跟进落地新政。随着近期多项房地产政策落地实施，市场也有望加快筑底企稳。

5月17日，人民银行等多部门出台降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等一系列新政，当晚就有多个城市率先下调住房公积金贷款利率，随后各地落地新政速度加快，多个城市将首套、二套商贷首付比例下调至15%、25%，首套、二套商贷房贷利率也进一步下调。

近日，上海、广州、深圳三个一线城市也跟进落地“5·17”新政。

5月27日，上海大幅松绑楼市政策，其中，非沪籍家庭购房门槛大幅降低，社保或个税缴纳年限由5年改为3年，非沪籍单身人士由只能买外环外扩大至可买外环外新房和全域二手房，新城、临港等社保要求更是降至2年和1年，多子女家庭可增购1套。同时，商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%将为35%，重点六区为30%;商贷利率首套由3.85%降为3.5%，二套从4.25%将为3.9%，重点六区为3.7%，房贷利率调整幅度多达35bp，显著降低购房按揭成本。另外，公积金贷款额度由首套120万元调整为160万元，二套贷款额度由100万元调整为130万元，多子女家庭再上浮20%。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，上海此次新政是2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期。调整后，上海的调控政策将比北京、深圳更宽松。目前，除了海南以外，全国仅剩余北京、上海、广州、深圳、天津5个城市还在执行住房限购，新政后上海限购政策已经明显宽松于买房还要5年社保的北京，限购政策严格度基本和深圳持平。

光大证券房地产行业首席分析师何缅南认为，上海的一揽子购房政策或将有效激发本地需求，在一线城市中具有较强的示范作用，其他一线城市购房政策持续优化可期。

5月28日，广州也跟进落地楼市新政，其中提出优化调整限购政策，非广州户籍居民家庭和单身人士在限购区域购房社保或个税年限由原来2年下调至6个月，同时享受户籍居民购房待遇。同时，首套房商贷最低首付比例从30%降为15%，二套房首付降为25%，取消首套和二套房利率下限。另外，取消2年限售时间。此外，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次广州楼市新政超出市场预期：一是三套房可以贷款;二是非户籍在限购区买房，社保从2年降至6个月，这是一线城市中最低的;三是首套房认定标准松动了，购房所在区无住房，可按首套房认定;购房所在区有房，符合“租一买一”“卖一买一”条件的，可按核减后名下住房套数认定;四是取消限售。

同日，深圳宣布自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套房最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套房商贷利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套房商贷利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

据中原地产研究院统计，目前已经有吉林、黑龙江、海南、山西、陕西、重庆、河北、云南、广西、甘肃、湖北、河南、广东(除深圳)明确发布文件执行全省首套房首付比例降低到15%、取消利率下限政策，叠加合肥、长沙、济南、南昌、福州等热点城市，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市已经超过200个，累计超过250个城市已经明确取消了房贷利率下限，累计全国已经超过80%城市开始落地执行“5·17”新政。

中指研究院指出，截至5月27日，武汉、郑州首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二线城市中下调幅度较大;一线城市中，上海首套房贷利率降至3.5%，广州取消首套和二套房利率下限，深圳首套和二套房贷利率下限下调35BP。当前已有城市部分银行执行首套房贷利率3.1%左右，已降至历史最低。目前，北京一个一线城市以及杭州、成都、天津等二线城市暂未跟进相关政策。

各地新政的加速落地，对重点城市楼市带动明显。中指研究院的数据显示，新政后首周(5.20—5.26)，重点11城二手房成交量环比增长8.4%，同比增长1.8%，部分城市新房、二手房成交数据好转。具体来看，深圳二手房成交量保持在高位，同比增长45.4%，增幅较前一周扩大;成都二手房成交量环比增长3.2%，与去年同期基本持平，核心区保持活跃;杭州新房、二手房成交量环比均增长;南京新房共认购877套，认购量为今年以来周度第二高水平，环比增长37%。

值得注意的是，北京5月18日、19日以及25日、26日连续两个周末，二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显。中原地产首席分析师张大伟指出，5月25日—26日这个周末，北京二手房成交大约1900套，截至26日，5月北京二手房已经成交超过1.4万套，预计全月有望达到1.7万套左右，基本接近3月“小阳春”的高点。

对于当前的市场形势，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，整体来看，在众多利好政策落地后，短期内重点城市购房情绪出现回升，部分核心城市新房项目的到访量、成交量也出现一定程度增长，二手房整体延续3、4月活跃态势，成交规模维持较高水平。但当前网签数据尚未出现明显回升，这跟政策落地时间偏短、政策效果未能完全显现有关。

展望后市，曹晶晶认为，上海、广州、深圳楼市新政为其他城市提供了参考借鉴，北京政策优化节奏有望加快，更多城市将跟进首付比例、房贷利率下限的调整，继续降低居民购房成本。预计多项政策举措落地将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。

从政策优化方向上来看，曹晶晶进一步指出，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保或个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位;深圳限购政策亦较严格，核心区非户籍购房需要3年社保或个税。这两个一线城市均具备优化空间，如降低社保或个税年限要求，给予多孩家庭更多购房名额、降低交易税费，北京降低首付比例和房贷利率等。

平安证券地产行业首席分析师杨侃认为，中期来看，“5·17”新政力度已超2008年和2014—2015年，上海“5·27新政”亦为上海2011年以来支持力度最大的政策，均体现中央强力去库存、维稳市场的决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望出台更大力度政策支持。