一、引言

随着区块链技术的不断发展，RWA将会成为一个重要的投资高地。

MIIX Labs分析认为，由于全球利率上升、DeFi需求下降和全球宏观经济环境不佳等因素的叠加影响，Real World Assets (RWA) 为缺乏收益的DeFi投资者提供了一个独特的机会。即能够使他们能够快速进入多样化的链下债务市场，同时也允许TradFi机构在不受市场地理位置影响的情况下，代币化发行债务或资产。

尤其2023年以来，关于RWA的讨论热度持续不断，各大巨头机构也纷纷入局，并坚定地表示长期看好该赛道。

由此可见，RWA赛道在今年的足以成为重点关注叙事，MIIX Labs将对RWA进行深入的投研分析，并列举一些值得关注的RWA项目和细分领域，以帮助投资者更好地理解和把握这个新兴的投资领域。

二、背景介绍

2.1什么是RWA

RWA 指通过代币化进入区块链的实物资产，这些资产可以是任何形式的实物资产，亦可称为现实资产代币化，即Real World Asset Tokenization，简称RWA。

简单来说就是RWA利用区块链技术，将现实中存在的资产（动产、不动产、财产性权利等）转化为数字资产的过程。

RWA的底层逻辑与资产证券化较为类似，说白了就是用基于区块链技术产生的各种通证来锚定某一现实中存在的资产，将该资产上链进行交易、流转等。

MIIX Labs认为RWA实现的真实世界资产代币化或NFT化，可以把现实世界的房地产、债券、股票等资产上链，拥有代币就代表你在现实世界里有这个物品的所有权，你可以在链上进行贷款、出租、买卖等交易行为。

事实上这个概念早有RWA的早期成功案例，比如我们常用的稳定币USDT、USDC等，它们就是美元这一现实资产的代币化。

2.2发展现状

MIIX Labs分析认为，目前RWA的发展得到了一定的商业价值认可，也吸引各大机构布局，资本入场。

例如，2023年初，高盛旗下数字资产平台正式上线，并帮助欧洲投资银行发行1亿欧元的两年期数字债券；电气工程巨头西门子也在区块链上首次发行 6000 万欧元的数字债券；Binance在今年3月份就 RWA 为主题发布了一份34页的深度研究报告。

而花旗银行近期更是大力鼓吹RWA，在长达2万字的研报中指出，几乎任何有价值的东西都可以进行代币化，金融和现实世界资产的代币化可能是区块链实现突破的“杀手级应用”，预测到2030年，将有4万亿至5万亿美元的代币化数字证券。

当前短期RWA需求上升的直接原因则是因为DeFi 的收益率较低，且低于美债的收益率，导致资本灵敏的嗅觉，聪明钱自然选择将钱流向收益更高和更安全的链上美债。

据MIIX Labs了解，目前RWA 项目中，还没有称得上绝对龙头的项目，不过在未来庞大的市场需求和链上链下金融关联的浪潮推动下，可提前关注RWA赛道，耐心等待时机的爆发。

三、为什么需要RWA

3.1什么是代币化

要了解我们为什么需要RWA，首先要知道什么是代币化。

资产的代币化，简而言之就是将任何现实世界的资产的金融价值转换为基于区块链的安全易用的代币化过程。现实世界资产的代币化过程会产生安全和实用的代币，且其价值须与相关资产等值。

3.2代币化的方式

资产代币化是在分布式账本或区块链上创建代表数字或物理资产的数字代币的过程。

简单地说，资产代币化是生成信息代码的过程，该代码表示资产的关键特征，公开一些允许用户与该资产的数字显示进行交互的功能。

该技术保证，一旦您拥有一种资产的代币，其他人就不能成为此资产的所有者。

3.3 RWA的机会

MIIX Labs分析认为，RWA 开启了一种将非流动性资产货币化的新范式，这有助于保留资产的部分所有权的同时，又能够很好的释放出流动性。

如艺术品收藏家可以将其珍藏的收藏品代币化，一方面能与全球各地的爱好者分享所有权，另一方面也能将其收藏品交给博物馆保管，并公开展示。

此外，RWA能为基础设施资产（如道路、重型机械和公共产品）提供了新的融资方式，并且为小公司和中小企业（SMEs）开辟了新的直接去中心化融资渠道。运用区块链技术的代币化，能够解决部门传统融资上的问题，如缺乏透明度、缺乏流动性和缺乏民主。

RWA还有助于提高投资者在资产负债表上持有真实资产的效率，因为它能够为非流动性资产提供流动性，并简化抵押流程。

MIIX Labs认为基本上现实世界中有价值的东西都可以进行RWA代币化，并且具备几个显著的优势：

（1）实物代币化的过程更加简单、快捷。

随着当前区块链技术和通用标准的发展成熟，部署链上智能合约并生成各种通证已经变得越来越简单快捷且成本低廉。

（2）交易成本进一步降低。

点对点交易本身就是区块链技术一项核心技术特征，很大程度上简化了交易双方的交易过程，降低了交易成本。

（3）交易过程更加透明可信。

链上数据透明公开且不可篡改同样是区块链技术的核心特征，借此可以在交易双方之间建立长久和低成本的技术信任，增加交易透明度的同时，一定程度上也降低了金融监管成本。

所以，RWA的发展机会及潜力是巨大的，花旗银行近期发布的RWA报告《Money, Tokens, and Games（Blockchain’s Next Billion Users and Trillions in Value）》就指出，几乎任何有价值的东西都可以进行代币化，金融和现实世界资产的代币化可能是区块链实现突破的“杀手级应用”。

预测到2030 年，将有4 万亿至5 万亿美元的代币化数字证券，而基于分布式账本技术（DLT）的贸易金融交易额将达到1 万亿美元。

四、赛道分析

概念再好，如果仅仅停留在纸上谈兵的阶段永远也不会产生真正的价值。

因此，MIIX Labs认为必须结合现在已经出现且具备一定成长性的商业用例来看RWA的未来，目前市场上已经出现了不少优秀的RWA项目值得关注，例如：

1、债券、稳定币：MakerDAO

MakerDAO 是 2014 年在以太坊区块链上创建的开源去中心化自治组织，持有其代币MKR的人均可参与项目治理。此外，MakerDAO发行了稳定币DAI，并通过抵押债务头寸的动态系统等机制来支持和稳定DAI的价值。

MakerDAO发行了世界上首笔基于 DeFi 的现实资产贷款，早早就已布局RWA赛道。

MakerDAO绝对算得上是RWA的早期入场者，但此前RWA的概念反应平平，一直没有创举不温不火。直到23年DeFi的规模有所回升，其他传统巨头机构入局后，RWA才重回视野迎来了一波关注。而早早布局铺垫的MakerDAO固然有更加丰富的经验，包括此前的合作，DAI经济价值的支撑，发行代币的成功经验等，所以市场普遍对MakerDAO非常的期待看好。

2、民间借贷：Centrifuge

Centrifuge于2017年推出，是第一个在MakerDAO上做RWA的项目方，是一个用于结构化信贷的链上生态系统，专注于将之前流动性差的债务证券化和代币化。它旨在帮助中心企业更低门槛的融资，同时让投资者可以从真实资产中获取收入。

Centrifuge愿景是“将现实世界中的实物资产带到Defi世界中”以此降低中小企业的融资成本，并为Defi投资者提供稳定的收益来源，且这种收益来源与浮动的加密资产的价值无关。

MIIX Labs认为，Centrifuge的模式除了会用到区块链技术以及虚拟货币外，实际上非常接近现实中的，附担保的普通融资（民间借贷）项目，是一种将价值从法定货币转移到加密货币的“虚拟货币的法币化”。

Centrifuge也成为了第一家将民间借贷业务通过RWA带到Web3世界的公司。

3、公共债券：Ondo Finance

Ondo Finance是由前高盛数字资产团队成员Nathan Allman与前高盛技术团队副总裁Pinku Surana创立的DeFi协议，其目前已获得了3400万美元的投资，投资方有Pantera Capital、Coinbase Ventures、Tiger Global、Wintermute等等知名机构。

据了解，Ondo Finance 是通过资管巨头贝莱德和太平洋投资管理公司（PIMCO）等机构管理的大型高流动性ETF，推出了四种代币化基金：美国货币市场基金（OMMF）、美国国债（OUSG）、短期债券（OSTB）、高收益债券（OHYG），这四种基金的收益率均值可以达到6%左右。

4、股票等有价证券：Swarm

2023年2月，Swarm成为美国第一个提供数字化美国国库券和Apple股票的DeFi组织。今年4月，Swarm更进一步，宣布即将增加七只股票供非专业投资者用户（散户）和专业投资者在其DeFi平台上进行交易。

值得注意的是，这些代币价值均由传统金融市场的真实股票和债券支持，这些底层资产由托管人持有，用户随时可将Swarm代币置换标的资产相应的价值。

5、实物资产（不动产）：Propy、RealT

Propy是一个非常有趣且新兴的代币化不动产交易平台（较为类似2021年火热的各种NFT卖地项目）。Propy通过将现实中的不动产代币化，使买家、卖家和不动产经理人、托管人等能够在线完成传统的房地产交易，报价、付款和契约等信息将会被上传到链上存储。

类似的项目还有RealT，是一个将链下资产通证化的公司，也是在资产通证化方面的先行者之一，它主要将美国的房地产进行通证化。

RealT通过将房地产代币化可以解决房地产资产的流动性和交易成本问题。比如原本需要按套买卖的房产可以碎片化出售，让普通的投资者以持有部分所有权的形式参与投资。比如让用传统方式很难直接投资美国房地产的投资者都可以直接投资美国的房地产。

目前全球房地产总价值超360万亿美元，如此似庞然大物的市场，让我们无比期待其RWA后的对DeFi的激活创新。

6、实物资产（动产）：Paxos

Paxos比较特别，其是一家提供黄金等贵金属代币化、黄金ETF等交易的公司，相较直接购买黄金而言，Paxos的最低购买金额很低且没有存储费用，大大方便了有贵金属购买和投资需求的用户持有和交易贵金属。

7、开源基础设施：Galileo protocol

Galileo Protocol是用于实物资产代币化和赎回的平台，用于执行智能合约的开源基础设施。 它允许创建代表实物商品的“pNFT”，在多个链上发行并且可以与任何区块链进行交互。

通过 Galileo 平台，用户可以将加密投资组合多样化为实物资产，获得非流动性资产。而且Galileo 还可以保证与相关的实物资产 pNFT 是真实的，不包含假货的。因为pNFT 是 QRC20标准的令牌，可以实现在所有主要链上实现互操作性，提供这些资产的储存、来源追踪等信息，从而避免了假冒和欺诈。

五、如何参与RWA

MIIX Labs认为要想参与RWA的赛道，需要通过一些特定的符合RWA发行的平台来进行相关操作，如下参与步骤，仅供参考：

1.了解RWA投资：首先，你需要了解RWA投资的基本概念和特性。RWA投资通常涉及到房地产、股票、债券、商品、艺术品等各种类型的资产。这些资产的价格受到真实世界的各种因素影响，如经济状况、政策变化、市场需求等。

2.选择合适的平台：目前有一些平台或者机构提供RWA投资的服务，如Centrifuge、Tinlake等。你需要根据自己的需求和风险承受能力，选择合适的平台。

3.注册和验证：在选择了平台后，你需要注册账号，并进行身份验证。这通常需要提供一些个人信息，如姓名、身份证号、地址等。

4.选择投资项目：在平台上，你可以看到各种RWA投资项目。每个项目都会有详细的介绍，包括资产类型、预期收益、风险等级等。你需要根据自己的投资目标和风险承受能力，选择合适的项目。

5.投资和管理：在选择了项目后，你可以进行投资。投资后，你需要定期关注项目的进展和市场动态，以便及时调整投资策略。

6.退出和收益：在投资期满或者达到预期收益后，你可以选择退出，将资产卖出，获取收益。

MIIX Labs提醒，参与RWA投资也有一定的风险，投资者需要谨慎对待，并且尽可能寻求专业的投资建议。

六、风险与挑战

最后，MIIX Labs分析总结了RWA当下面临的一些风险与挑战。

1）监管的不确定性

尽管全球对于加密行业的监管政策的趋势是逐渐严格和清晰，但这是一个渐进的过程，无法一蹴而就，期间甚至可能会走一些弯路和回头路。

此外，全球范围内的监管总体上还是各自探索的阶段，尚未形成统一的标准、分类、定义，尽管有 FATF（金融特别行动组） 和 IOSCO（国家证监会组织）等国际监管机构正在做出努力，但短时间内很难形成统一，这将使得 RWA 服务商面向全球市场的雄心受到阻碍，也会使得区块链技术打通全球流动性的优势无法完全发挥出来。

2）传统金融体系的惯性和历史包袱问题

传统金融是自成体系的，有很多既定的规则、秩序和观念，也涉及到数量巨大的利益主体和盘根错节的利益关系，想要一下子切换到一个新体系是很难的。

例如中美这样的大国，首先考虑的必然是金融秩序的稳定，而非探索和创新，监管政策上拥抱 DeFi 的积极性就不会太高。中国大陆对加密行业采取抑制态度，而将窗口开在了香港，这也符合中国“摸着石头过河”的一贯施政策略，美国则依旧倾向于用传统金融体系的框架去监管加密资产，也不太可能会为加密行业大开绿灯。

MIIX Labs认为，除了积极拥抱加密行业的新加坡、香港、瑞士等区域外，传统金融体系相对薄弱的地区，例如非洲、东南亚、拉美、阿拉伯世界，可能会有比较大的机会。

3）DeFi 自身的瓶颈

迄今为止，DeFi 领域依旧存在诸如代码漏洞、价格操纵、MEV、私钥泄露等比较严重的安全问题，2022 年度 DeFi 领域的黑客攻击带来了超过 20 亿美元的资产损失。

金融是直接与钱打交道的领域，对安全的容错程度将是很低的。很多 DeFi 协议采用去中心化的治理机制，导致没有责任追索的主体，这些安全问题导致的损失可能到最后无人兜底。

4）区块链的账户体系受限

倘若大量 RWA 上链，但链上的玩家数量不足的话，RWA 的发展依旧受到限制。一直以来区块链的用户体验广受诟病，且不说复杂的、难以理解的账密管理过程劝退了很多不懂行的小白，就连不少行家里手也遭遇过私钥遗忘、丢失甚至被盗的惨痛经历。

现有的区块链账户体系极大的阻碍了大规模用户进入 Web3。当前诸如 MPC 钱包、合约钱包等新型账户技术正在发展，但也需要一个过程。

如果花旗银行所预测的 10 亿用户进入区块链要成为现实的话，Web3 账户的用户体验，要做到接近 Web2 的程度。

七、结语

当下市场普遍认为万物皆可RWA，以及RWA可以打通传统金融和加密金融的宏大叙事，这也给了加密市场足够的炒作预期，和之前的万物皆可NFT的热潮有异曲同工之妙。

但MIIX Labs认为，加密行业当下需要解决的关键问题仍在于监管合规化，且加密金融和传统金融之间互连互通需要很长一段路要走。

这就像谈一场恋爱，一厢情愿根本行不通，这中间需要很多的磨合和岁月的洗礼。

不过，RWA 已经开启了一种将非流动性资产货币化的新范式，也让市场对于RWA的潜力不容忽视，相信未来数年RWA市场将会迎来快速增长，大概率会成为下一轮加密世界的主流叙事。

希望RWA可以带动整个加密市场向更开放更安全更易用的方向奔跑，让DeFi更加的活跃有趣，让区块链技术与现实世界的联系更加紧密，让人们享受到更多真实世界资产代币化带来的益处。