四个一线城市全面执行——在广州、深圳率先落地“认房不用认贷”之后，上海、北京火速跟进！

9月1日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

随后，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局发布优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“认房不用认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。业内认为，下一步将有更多城市，主动选择实施“认房不认贷”政策，更好地降低居民住房消费负担，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，推动当地房地产市场保持健康平稳发展态势。

有房企高管向记者表示，国家把“认房不用认贷”政策纳入“一城一策”的工具箱，供城市自主选用，自然希望各城市都能积极落实，目前上海、北京出台政策就是落实的表现。8月份市场销售仍然在进一步调整，前期政策目前来看效果还不是很明显，最近政策比较密集也是希望能够改变这一局面，让市场尽快好起来。

超预期！全面执行首套“认房不用认贷”

“政策出台超预期”“房地产市场或迎来明显提振”——上海、北京“认房不用认贷”政策出台后，市场评论一片火热。

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰认为，上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房“认房不用认贷”，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，有别于此前市场普遍预期的“有条件”放开认房认贷，最新政策表述来看没有设置前提条件，超出市场预判。“力度属于比较大的。”

近期，广州在一线城市中，率先明确实施“认房不用认贷”政策，随后，深圳、上海、北京先后宣布跟进实施。招联首席研究员董希淼认为，系列行为具有较强的示范作用。预计下一步，将有更多城市，主动选择实施“认房不用认贷”政策，更好地降低居民住房消费负担，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，推动当地房地产市场保持健康平稳发展态势。

降门槛！活市场！

上海、北京“认房不用认贷”政策出台，对于居民来说，会产生哪些影响？

——降低首套房购房门槛和住房消费负担。陈炬兰分析称，对于上海有过贷款记录本地无房的购房人，此前的首付比例为50%-70%，政策出台后，首付比例降至35%，他们的房贷款利率从5.25%下降至4.55%，将大大减少该类客户的首付压力，可购买地段更好面积更大的项目。

——市场活跃度或显著提升。“预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。”陈炬兰说。今年2季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。

卢文曦表示，接下来9月市场交易活力会增加，尤其是二手房的挂牌意愿会增加，二手房成交有望冲击2万套/月的水平。考虑到上海的消费力，这一政策会比二线城市有更多的持续性。

“供需两端已经释放出非常积极的信号。”易居研究院研究总监严跃进表示，9月份开始上海楼市交易会有积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。相关银行、中介机构等业务量也有望提振。同时针对购房者关心的房价问题，我们认为，购房者购房心态更加理性健康，房价将有保持稳定的基础和良好态势。

哪些群体有望受益？

卢文曦表示，上海此前“认房认贷”相对严格，全国认贷，二套首付比例达到50%-70%。政策利好一方面对外地有贷款记录、但是上海没房的人群有利。另一方面，对本市的置换客群有积极推动作用。

“上海换房家庭或改善型家庭是最直接的受益群体。”严跃进表示，包括上海类似城市，其改善型购房需求还是比较强劲的，包括二孩三孩家庭。同时，对引进人才的购房也有助力。在上海等大城市，一些引进人才希望购房安家。但如果其在老家有房子和贷款记录，那么按过去政策，在上海购房可能会被认定为二套房。但按照现在的政策，那么就可以按首套房标准进行。

关于受惠于 “认房不认贷”措施的场景，董希淼分析称，居民出售名下住房、结清贷款之后换购新的住房，可以执行首套房贷的首付比例、利率。此外，居民在本地无房而在异地有房，也可以按照首套房贷标准来申请住房贷款。

政策呵护不断

连日来，关于房地产市场，重磅呵护政策连连。

日前，住房城乡建设部、央行、金融监管总局印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”措施。同时，财政部等三部门明确居民换房退税优惠政策延续至2025年。8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。

“由于首套房贷首付比例、利率显著低于二套房贷，叠加退税优惠，这将有助于降低居民住房消费负担，更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求，进一步提振居民住房消费意愿。”董希淼说。

董希淼认为，下一步，还应继续加快调整房地产信贷政策，对限购、限贷、限售措施进行优化，如取消过于严格的限购措施、降低二套房贷利率下限、调整利率偏高的存量房贷利率等，从需求侧发力激发居民住房消费需求，更好地推动房地产市场平稳健康发展。